Search  
Monday, August 19, 2019 ..:: עורך דין פלילי » מאמרים » תכנון ובניה, הפקעות, התנגדות - מאמרים ::..   Login

פורטל עורך דין ועוד Lawdinet נועד לאפשר לך, הלקוח, לבחור עורך דין המתאים לך ביותר, על בסיס פרופיל מקצועי מפורט, הכולל תמונה, תחומי התמחות וישובי פעילות !
הפורטל משמש כבמה לפרסום עורכי דין פליליים, אינו ממליץ על עורך דין כזה או אחר, כאשר האחריות המלאה והבלעדית על נכונות ו/או דיוק המידע המפורסם בפורטל
לרבות פרטי עורכי הדין, כל מידע המפורסם מטעמם וזכויות היוצרים בגין תמונות / תיאורים ומאמרים המפורסמים מטעמם, היא של עורכי הדין ושלהם בלבד. עורכי הדין
והם בלבד נושאים באחריות לשירותים המוצעים וניתנים על ידם ולפורטל אין כל אחריות בגינם. פניה לעורך דין תועבר לעורך דין מתאים אחד או יותר.
למידע נוסף יש לעיין בתנאי השימוש.

אתרי משפט:
עורך דין תעבורה, תאונת עבודה, עורך דין משפחה יעקב בלס, משרד חקירות, Sitemap

 מאמרים בתכנון ובניה Minimize

Current Articles | Categories | Search | Syndication

Friday, August 08, 2008

 

סקירת פסקי דין בענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

מאת: עורך דין עדי ברוך

 

1.       פסק הדין בבית המשפט העליון בתיק עעמ 2775/01 שרגא ויטנר   

נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים", בסעיף 31 שבו נקבע:

 

"לסיכום, ככלל מקרקעין ייחשבו כמקרקעין הגובלים בתחומה של תוכנית לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197, באשר המקרקעין משיקים פיזית ל"קו הכחול" של התכנית כפי שסומנה על גבי תשריט התכנית. יחד עם זאת, כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר או על ידי כביש שכונתי צר, לא יהא בכך כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" בתכנית. "תחום התכנית" הוא המקום בו מסומן "הקו הכחול" על גבי תשריט התכנית ואין לקבוע גבולות אחרים לתכנית לצורך תביעת פיצויים על פי סעיף 197."

 

כמו כן ראו בענין פסק דין ויטנר מאמר נפרד.

 

 

2.       ע"א 1182/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נגד גלעד ברעלי ואח' פד"י מט 1 463: (הדגשה שלי- ע.ב.).

 

על פי דברי כב' השופט זמיר בפרשת ברעלי בו הוחזר התיק אל בית המשפט קמא, על מנת שיקבע את סכום הפיצויים המגיע לתובע לפי סעיף 197 לחוק עקב מטרד הרעש (בהתחשב באפשרות לנקוט אמצעים סבירים להקטנת המטרד),-  לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו יש לפרש את הדין בכיוון של צמצום הפגיעה בזכות הקניין כדי שלא תעבור את המידה הראויה -  וכדלקמן בעמ' 482 – 483 מסעיף 22 ואילך, בהסתמך גם על דברי כב' השופט מלץ בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא ואח', פד מו (4) 627 וכדלקמן (הדגשה שלי-ע.ב.):

 

"בהקשר זה יפים דברים שאמר השופט מלץ בע"א 210/88 [13], בעמ' 641-642, וכך אמר:

 

באיזון זה (בין האינטרס של הציבור לבין האינטרס של בעל זכות במקרקעין – י' ז') נקודת המוצא היא הזכות לפיצויים הגלומה בסעיף 197, בעוד ששלילת הפיצויים שבסעיף 200 היא החריג.

 

חריג זה יש לפרש בצמצום, במיוחד לאור הכלל היסודי, לפיו בצידה של פגיעה בזכות קניינית של הפרט חייב להיות פיצוי ראוי.

 

המסקנה היא, שאין לפרש את מושגי הסבירות והצדק, הנזכרים בסעיף 200 לחוק, בצורה מצרה, שתפגע יתר על המידה בכלל של פיצוי ראוי על פגיעה בזכות קניינית".

 

במיוחד כך כיום, לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. חוק יסוד זה קובע (בסעיף 3) את זכות הקניין כזכות יסוד, ואוסר על הפגיעה בזכות זאת, בין היתר, במידה העולה על הנדרש (סעיף 8). אכן, חוק היסוד אינו פוגע בתוקפו של דין שהיה קיים ערב תחילתו של חוק היסוד (סעיף 10), ובכלל זה חוק התכנון והבניה. אולם הוא בהחלט עשוי להשפיע על פירוש הדין. הפירוש, כיום יותר מאשר בעבר, צריך לפעול בכיוון של צמצום הפגיעה בזכות הקניין.

 

אכן, אפשר שעצם הפגיעה בזכות הקניין של אדם, אף אם היא פגיעה קשה, תהיה במידה שאינה עולה על הנדרש בהתחשב בצורכי הציבור. כך, כמדומה, במקרה שלפנינו, שתכנית מס' 2860 באה לענות על צורך ציבורי מובהק ומוצדק, אף במחיר של פגיעה במשיב. עם זאת, עצם הצורך הציבורי, שיש בו כדי להצדיק את הפגיעה, עדיין אין בו כדי לשלול פיצויים על הפגיעה, אלא אם ברור כי הפגיעה נמצאת בתחום הסביר ואין שיקולים של צדק הדורשים לפצות את הנפגע. פיצויים כאלה יש בהם כדי לשרת את התכלית של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, קרי, צמצום הפגיעה בזכות הקניין כדי שלא תעבור את המידה הראויה".

 

לפני כן, בעמוד 473 נקבע:

"סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם, מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין כלומר בתכונותיהם כמקרקעין ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין... וכיצד נמדדת פגיעה במקרקעין לפי המבחן האובייקטיבי? התשובה היא שהפגיעה נמדדת לפי שווי המקרקעין. לצורך כך יש לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שוויים לאחר שהתכנית נתקבלה"

 

בעמוד 475 למעלה נקבע כדלקמן:

"מצד אחד, החוק מזכה בפיצויים גם במקרה של פגיעה עקיפה במקרקעין שמחוץ לתחום התכנית, כגון בשל חסימת אור או נוף. פגיעה כזאת היא בלשונו של בית המשפט:

 

פגיעה במקרקעין, בתכונותיהם המקרקעיות. תכונות אלה נפגעו שם על ידי מניעת אור ואויר וחסימת הנוף" (ע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זבולון נ' ח' ד' קורן ואח' וערעור שכנגד [11], בעמ' 643).

 

ובדומה לכך גם פגיעה על ידי זיהום אויר או רעש. פגיעה כזאת עשויה להוריד את ערך המקרקעין. לפיכך היא עשויה לזכות בפיצויים לפי סעיף 197. אכן, מן הבחינה של תכלית החוק אין טעם להבחין, לענין הזכות לפיצויים, בין פגיעה ישירה לבין פגיעה עקיפה. המבחן נעוץ בעצם הפגיעה: האם כתוצאה מן התכנית ירד ערך המקרקעין? פגיעה עקיפה עשויה להוריד את ערך המקרקעין לא פחות ולעיתים אף יותר, מפגיעה ישירה.

 

 

3.       ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה פד"י מז (2) 402, זהו פסק דין בו לאור נסיבותיו המיוחדות, לא הוכחה פגיעה כמשמעה בסעיף 197 (א) לחוק.

 

בפסק הדין הנ"ל נקבע כי נטל השכנוע להוכחת טענתה של הרשות שעומדת לה הגנת פטור לפי סעיף 200, מוטל על הרשות.

 

וכאמור בפסק הדין הנ"ל (גדעון וכרמלה), בעמ' 409: (הדגשה שלי – ע.ב.)

"גם נטלי הראיה נחלקים: נטל השכנוע לטענתו, שהמקרקעין נפגעו, מוטלת על בעל הזכות התובע פיצויים, וכדי להעמיד את עילתו על כנה מוטל עליו להוכיח גם את שיעור הפגיעה. ואילו נטל השכנוע להוכחת טענתה, שעומדת לה הגנת פטור לפי סעיף 200, מוטל על הרשות.

 

עם זאת, ובלא לגרוע מנטל השכנוע, הרובץ על הרשות, יוטל על בעל הזכות להביא ראיות ביחס לעובדות המצויות בידיעתו המיוחדת, מהן ניתן להעלות שהפגיעה במקרקעין עברה את תחום הסביר, או שמן הצדק לשלם לו פיצויים."

 

4.       ע"א 761/85 אליהו ליפשיץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ואח' פד"י מו 342:

 

דברי הנשיא מ' שמגר בעמ' 351 למטה:      

"כך במקרה שלפנינו, יש לפצות את ליפשיץ על מלוא ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהתכנית החדשה, ואין לנכות מחשבון זה את האחוז שניתן להפקיע, ושאמנם הופקע, לפי התכנית החדשה.".

 

5.       בפסק הדין בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נגד הוועדה המקומית

לתכנון ולבנייה כפר סבא ואח' פד"י מו (4) 627 (להלן: פרשת פרי הארץ), מפי כב' השופט י' מלץ בעמ' 642 בהסכמת כב' המשנה לנשיא מ' אלון וכב' השופט ד' לוין בפד"י מו (4) 627 נקבעו מספר עקרונות כלליים, כדלקמן:

 

א.       בעמ' 642: "המסקנה היא שאין לפרש את מושגי הסבירות והצדק, הנזכרים בסעיף 200 לחוק, בצורה מצרה, שתפגע יתר על המידה בכלל של פיצוי ראוי על פגיעה בזכות קניינית."

 

ב.       בעמ' 644: "נטל השכנוע לגבי כל יסודותיו האמורים של סעיף 200 – על כתפי הועדה המקומית".

 

ג.       עוד בעמ' 644:"ראוי להדגיש שיסודות אלה הינם מצטברים:... די שאחד מהיסודות האמורים לא יתגבש, על מנת שנשוב לנקודת המוצא, לפיה זכאי בעל הזכות במקרקעין לפיצויים".

 

ד.       "בעמוד 645: "בבואנו לבדוק, אם הפגיעה במקרקעין "עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין", הפרמטר נושא מבחן הסבירות הוא, בראש ובראשונה, גודלה של ירידת הערך במקרקעין". מבחן הסבירות הוא במהותו כלכלי".

 

ה.           בעמוד 646: "בבדיקת סבירות הפגיעה יש לקחת בחשבון את

סיכום כל הפגיעות שפגעה התכנית במקרקעין... אין לבדוק את סבירותו של כל גורם לחוד.

 

ו.        בעמ' 648 למטה – 649 למעלה: "כל פגיעה בזכות הקניינית מעבר לסביר מקנה פיצויים לנפגע, תהא אשר תהא התועלת הגלומה בתכנית"

 

ז.       בעמ' 653: הן לענין סעיף 197 והן לענין סעיף 200 :"הפגיעה הממשית, שפגעה התכנית במקרקעין, על נתוניהם ותכונותיהם הקונקרטיים, היא ולא אחרת מהווה את אמת המידה להערכת הפגיעה."

 

ח.       בעמ' 654: "יכולת הרשות להפקיע עד 40% מן המקרקעין ללא תשלום אינה בגדר שיקול רלוואנטי גם לענין סעיף 200 לחוק, ובפרט לעניין מבחן הסבירות שבסעיף זה"

 

ט.       בעמ' 655 "שלא כמו מבחן הסבירות הקבוע בסעיף 200, שהוא ככלל כמותי באופיו, מבחן הצדק מבחן פתוח וגמיש, ויכול מעצם טיבו לכלול מגוון שיקולים. רשימת השיקולים היא פתוחה ומשתנה ממקרה למקרה, על פי העובדות הקונקרטיות הנחשפות לפני בית המשפט בעניין שנדון לפניו".

 

י.        בעמ' 656: "אם כך, מבחן הצדק הקבוע בסעיף 200 נזקק, כאמור, לנסיבות הקונקרטיות של המקרה, על כל גוניהם. כל נסיבה עשויה להיות רלוואנטית לשאלת הצדק, הכל על פי שיקול דעתו הרחב של בית המשפט.

 

לאור זאת איננה מקובלת עלי גישתה של השופטת המלומדת, שמבחני הצדק הקבועים בסעיף 200 הם "אובייקטיביים" (עמ' 17 לפסק דינה). מבחן הצדק איננו "אובייקטיבי", וזאת מהבחינה שאין מיישמים מבחן זה בצורה היפותטית, דרך משקפיו של האדם הסביר" ובמנותק מנסיבות העניין הקונקרטיות.

הנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה הן שעומדות במוקד התעניינותו של בית המשפט, בבודקו את שאלת צדקת תשלום הפיצויים."

 

יא.      בעמ' 657: "סעיף 200 מדבר על צדקת תשלום הפיצויים ולא על צדקת התכנית".

 

יב.      בעמ' 658: "מקום שהפגיעה היא "בתחום הסביר", שיקולי הצדק, בנסיבות הקונקרטיות, יכולים להקנות לנפגע פיצויים, למרות סבירות עוצמתה של הפגיעה".

 

         

6.       ע"א 974/91 עמיד, חברה קבלנית לבניין בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון

ולבנייה זמורה ואח' מאת כב' השופט ת' אור בהסכמת כב' השופטות ט' שטרסברג כהן וכב' השופטת (כתוארה דאז) ד' ביניש, פד"י נ (5) 104, בעמ' 109 מאוזכר האמור בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא ואח' פד"י מו (4) 627 (להלן: פרשת פרי הארץ), בו נקבע מפי כב' השופט י' מלץ בעמ' 655 בהסכמת כב' המשנה לנשיא מ' אלון וכב' השופט ד' לוין, כדלקמן: (הדגשה שלי-ע.ב.)

 

"שלא כמו מבחן הסבירות, הקבוע בסעיף 200, שהוא ככלל כמותי באופיו, מבחן הצדק הוא מבחן פתוח וגמיש, ויכול מעצם טיבו לכלול מגוון שיקולים. רשימת השיקולים היא פתוחה ומשתנה ממקרה למקרה, על פי העובדות הקונקרטיות הנחשפות לפני בית המשפט בעניין שנדון לפניו....

אין לפרש את מושגי הסבירות והצדק, הנזכרים בסעיף 200 לחוק, בצורה מצרה, שתפגע יתר על המידה בכלל של פיצוי ראוי על פגיעה בזכות קניינית (שם, בעמ' 642)."

 

בענין זה נקבע בע"א 974/91 עמיד הנ"ל:

 

"מסקנה זו מקבלת חיזוק נוסף לנוכח ההגנה החוקתית שנקבעה לקניינו של הפרט בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (ראה ע"א 1188/92 [4] הנ"ל, בעמ' 483-482."

 

7.       ע"א 4390/90 מנשה ב. אלישר נגד מדינת ישראל – הועדה המחוזית לתכנון

ולבנייה, מחוז המרכז בפד"י מז (3) 872, נקבע בעמ' 877 ע"י כב' הנשיא מ' שמגר, בהסכמת כב' השופטים ד' לוין וג' בך, כדלקמן: (הדגשה שלי-ע.ב.):

 

"כאמור, התנאים הם מצטברים, הווי אומר, רק אם מתקיימים שלושתם בצוותא, קם הפטור מן התשלום. על כן, אף אם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, והמדובר על פגיעה מבין המקרים המנויים בסעיף 200, אין הוועדה פטורה מתשלום הפיצויים, אלא אם כן אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. ניתן לבטא את האמור כאן בשינוי מה של סדר הדברים והוא, כי שיקולי הצדק חולשים לעולם על המסקנה בדבר החבות בפיצויים; גם אם במצב העניינים הרגיל אין הפגיעה עוברת את תחום הסביר, עדיין שרירה וקיימת חובת פיצויים גם אם שיקולי הצדק דורשים זאת."

 

ובעמ' 878 בע"א 4390/90 אלישר הנ"ל נקבע: (הדגשה שלי-ע.ב.):

                  

"סבירות הפגיעה נשלטת על ידי שיעור הפגיעה. כאשר בוחנים את סבירות הפגיעה, אין נפנים אל השלכותיה של התכנית ואל החסרונות והיתרונות שיש בה לאלה המושפעים ממנה באופן כללי; השאלה הנבחנת היא אם לגבי בעל המקרקעין המסוים או לגבי בעל הזכות במקרקעין המדובר בפגיעה שמידתה אינה חמורה מעל המידה שניתן לספוג אותה ללא פיצוי".

 

סיכומה של נקודה זו, על בעל המקרקעין או על בעל הזכות במקרקעין להצביע על קיומה של פגיעה, כפי שהדבר עולה מבדיקת מעלותיה וחסרונותיה של התכנית. הוועדה המקומית, מצידה, יכולה לנסות ולהוכיח כי הפגיעה הנכנסת לאחת מפיסקאותיו של סעיף 200, איננה עוברת את מידת הסביר. ניתן ללמוד מן האמור בסעיף 200, שאותו קוראים יחד עם סעיף 197, כי פגיעה בזכות קניינית מעבר לסביר מקנה זכות לפיצויים, ולענין זה אין נפקא מינה מה התועלת הכללית לציבור הרחב שתנבע מן התכנית."

 

 

8.       דנ"א 1333/02, 1346/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' יהודית

הורוויץ ואח' בפני הנשיא א' ברק, המשנה לנשיא (בדימ') ת' אור, המשנה לנשיא א' מצא והשופטים מ' חשין (בדימ'), ד' דורנר, י' טירקל, א' ריבלין (להלן: דנ"א הורוויץ):

 

א.       בעמ' 295 למטה – 296 למעלה קבע כב' השופט ת' אור:

"די שהועדה המקומית תיכשל בהוכחת קיומו של אחד משלושת תנאי סעיף 200 כדי שיחול עליה העיקרון הכללי בדבר חובת תשלום הפיצויים"

 

                   ב.       וכב' השופט תאודור אור בעמ' 304 בדנ"א הורוויץ:

"תנאי הסבירות ייקבע לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, ואין לקבוע שיעור שהוא יפה לכלל המקרים".

 

                   ג.       וכב' השופט חשין בעמ' 319 בדנ"א הורוויץ:

"מה הם אפוא אותם שיקולים העושים בצירופם ובשקלולם את תחום הסביר? חבריי עומדים על שלושה שיקולים עיקריים אלה: עוצמת הפגיעה בקניין, מידת פיזור הנזק וחיוניות האינטרס הציבורי הגלום בתכנית."

 

ד.       לפי כב' השופט חשין בעמ' 319 יש אף להתייחס לאמת המידה הראשונה של צדק מתקן כאמת המידה העיקרית דהיינו "נטל הוא המוטל עלינו לעשות כמיטבנו להשיב את מצב הנפגע כבראשונה, ולו בפיצויים."

 

ה.       וכב' השופט חשין בעמ' 318 בדנ"א הורוויץ:

"דומה לכאורה כי בתוספת המושגים "בנסיבות העניין" נתכוון החוק להדגיש כי "תחום הסביר" ייבחן לעולם על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, וכי שיעוריו של תחום הסביר יכולים שישתנו על פי "נסיבות הענין""

 

ו.        וכב' המשנה לנשיא א' מצא קבע בעמ' 337 בדנ"א הורוויץ: (הדגשה שלי – ע.ב.).

"על פי הכלל הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, חלה על הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חובה לפצות את בעלי הזכויות במקרקעין שנפגעו על יד תכנית, בגין הפגיעה שנגרמה להם.

סעיף 200 לחוק מגדיר את התנאים לתחולת החריג לכלל, שבהתקיימם לא תוטל על הועדה המקומית חובת פיצוי.

ושלושת התנאים המצטברים שנקבעו בסעיף 200 לתחולתו של החריג, ואשר נטל השכנוע להתקיימותם רובץ על רשות התכנון, מספקים לדעתי ערובה מספקת לכך כי רק במקרים נדירים ויוצאי דופן תופטר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מחובתה לפצות את בעל הזכות הנפגעת."

 

כב' המשנה לנשיא מצא בעמ' 338 בדנ"א הורוויץ:

 

"לא למותר להוסיף כי התנאי המצטבר השלישי הקבוע בסעיף 200, לאמור כי הרשות תיפטר מחובת פיצוי רק אם "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים", מספק ערובה אולטימטיבית להגבלת תחולתו של סעיף 200 למקרים נדירים ויוצאי דופן."

 

 

9.       עמנ 414/07 בבימ"ש לעניינים מינהליים בחיפה מפי כב' השופטת ב. בר זיו בעמ' 5. נקבע כי "לא מתקיים התנאי לפיו "הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר", כדלקמן:

"בענייננו - לא מצאתי כלל אינטרס ציבורי הגלום בתכנית, כטענת המערערת ואני מסכימה עם טענת המשיבים כי התכנית מטיבה עם היזם בלבד ואין לה כל השלכה ציבורית... תנאי הצדק שבסעיף 200 לחוק הינו פתוח וגמיש ומתבסס על שיקולים מגוונים שמשתנה ממקרה למקרה על פי העובדות הקונקרטיות העומדות בענין הנדון בפני בית המשפט (דנ"א 1333/02 בעמוד 304). בענייננו – תנאי זה לא מתקיים".

 

 

הערות:

אין במאמר זה משום הבטחה כי המסתמך על המאמר האמור לרבות על פסקי הדין האמורים לעיל יקבל מהועדה המקומית או מועדת ערר או מביהמ"ש סעד של פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ויכול והועדות ו/או ביהמ"ש בהסתמך על אותם תכנים ו/או פסקי דין שבמאמר זה, שלא יתנו סעד לפי סעיף 197.
אין במאמר זה משום סקירת כל האמור בפסקי הדין שהובאו לעיל והוא לא מהווה תקציר לכל האמור בהם ולא תחליף לקריאתם והבנתם המלאה.
יתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות.
יתכנו הלכות אחרות הן בפסקי הדין האמורים לעיל והן בפסקי דין אחרים קודמים ו/או מאוחרים.
אין במאמר זה משום סקירת כל פסקי הדין העוסקים בנושא.
אין מאמר זה מהווה יעוץ משפטי או תחליף לו היות וכל מקרה הוא לגופו לפי נסיבותיו.
כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

 

 

 

Previous Page | Next Page
תגובות
Currently, there are no comments. Be the first to post one!
Click here to post a comment
      
 תכנון ובניה-אינדקס מאמרים Minimize
    
עורך דין ועוד- סימן מסחר רשום- Copyright 2006 by Iris Almog   Terms Of Use  Privacy Statement